Respira
Por Nayelli Corro Campos
Las ciudades son el reflejo de decisiones tomadas muchos años atrás. Los hoteles, fraccionamientos, infraestructura o espacios comerciales comenzaron mucho antes de colocar el primer ladrillo. Todo inició cuando una serie de decisiones definió qué proyectos serían viables, dónde se desarrollarían y cómo evolucionaría una comunidad.
Algunas de esas decisiones corresponden al sector público. Planear el territorio, desarrollar infraestructura y establecer un marco regulatorio que otorgue certidumbre son condiciones indispensables para el desarrollo. Otras pertenecen a la iniciativa privada, que aporta inversión, innovación y capacidad de ejecución para convertir esa visión en proyectos tangibles. Ninguno de los dos puede sustituir al otro. El crecimiento de una región depende de la capacidad del sector público para crear las condiciones adecuadas y de la iniciativa privada para transformarlas en inversión, empleo, actividad económica y oportunidades para las comunidades.
Con frecuencia se piensa que la inversión sigue a los proyectos. En realidad, ocurre lo contrario. Los activos no crean demanda; la demanda crea los activos. Comprender esa diferencia cambia por completo la forma de invertir.
Hace dos décadas, el éxito de un centro comercial se medía, principalmente, por el número de metros cuadrados ocupados y la afluencia. Hoy, buena parte de su valor proviene de ofrecer experiencias que el comercio electrónico no puede sustituir. Mientras el mundo se digitaliza, el valor de ciertos activos físicos aumenta. La misma transformación que modificó la manera de consumir impulsó una demanda creciente por infraestructura logística; la evolución del turismo elevó las expectativas sobre los destinos que visitamos; y las comunidades comenzaron a competir menos por ubicación y más por la calidad de vida que ofrecen. Los espacios cambiaron porque la sociedad cambió primero.
Por ello, el trabajo de un administrador de inversión no consiste en identificar cuál será el siguiente activo exitoso. Consiste en comprender qué necesidades existirán antes de que sean evidentes para el mercado. Invertir es, en esencia, tomar decisiones sobre el futuro.
Durante décadas, la inversión en activos físicos fue entendida principalmente como un mecanismo para preservar el patrimonio. Esa visión continúa siendo válida, particularmente en un país como México, donde distintas crisis económicas reforzaron la percepción del inmueble como refugio de valor. Sin embargo, la inversión institucional exige una mirada distinta. Ya no basta con analizar la calidad de un activo o su ubicación; es necesario interpretar transformaciones sociales, tecnológicas, económicas y demográficas para entender dónde se generará valor en el largo plazo.
En Fortem Capital entendemos que desarrollar proyectos es apenas la parte visible del proceso. La verdadera creación de valor comienza mucho antes: cuando se interpretan tendencias, se analizan escenarios y se decide dónde asignar capital. Después de todo, la calidad de una inversión nunca será superior a la calidad del análisis que la respalda. Por ello, una visión de largo plazo exige integrar variables económicas, sociales, ambientales y climáticas que influirán en la generación de valor durante las próximas décadas.
Toda decisión de inversión implica incertidumbre. La diferencia entre una buena y una mala decisión no radica en eliminar el riesgo —algo imposible—, sino en identificarlo, comprenderlo e incorporarlo al análisis desde el principio. Por ello, variables como la disponibilidad de agua, la resiliencia frente al cambio climático, la aceptación de las comunidades, la evolución regulatoria o las tendencias demográficas ya no pueden considerarse factores secundarios. Forman parte de la información indispensable para evaluar la viabilidad de un proyecto y su capacidad para generar valor en el largo plazo. Cuando la información mejora, también lo hacen las decisiones. Y cuando las decisiones mejoran, la sostenibilidad deja de ser un objetivo adicional para convertirse en el resultado natural de una inversión mejor analizada.
Las ciudades que habitaremos dentro de 20 años no comenzarán a construirse cuando aparezca la primera excavadora. Comenzarán cuando alguien decida dónde asignar el capital. Porque las ciudades no son únicamente el resultado de buenas obras; son, sobre todo, el resultado de buenas decisiones de inversión.
Las opiniones expresadas son responsabilidad de sus autoras y son absolutamente independientes a la postura y línea editorial de Opinión 51.
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